Heizungsgesetz abgeschafft: Was das neue GModG für Eigentümer bedeutet

Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, Ende Juli ist es in Kraft getreten. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz, das als Heizungsgesetz für viel Verunsicherung gesorgt hat. Nach drei Jahren Diskussion um Wärmepumpenpflicht und Übergangsfristen ist die Rechtslage damit wieder eine andere, und viele meiner Kunden fragen mich derzeit, was das für ihre Immobilie bedeutet. Die kurze Antwort: mehr Freiheit bei der Heizungswahl, aber keine Entwarnung bei den langfristigen Kosten.

Freie Heizungswahl, aber kein Freifahrtschein

Die wichtigste Änderung: Die Pflicht, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen müssen, ist gestrichen. Sie können wieder frei entscheiden, ob Sie eine Wärmepumpe, einen Fernwärmeanschluss, eine Hybrid- oder Biomasseheizung einbauen oder eine neue Gas- oder Ölheizung. Auch die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizkessel ist entfallen. Wer eine funktionierende Heizung im Keller hat, muss nichts unternehmen.Wer daraus schließt, dass fossiles Heizen wieder eine sichere Wahl ist, übersieht allerdings zwei Mechanismen, die im Gesetz stecken. Ab 2029 sollen Lieferanten von Gas und Heizöl schrittweise einen steigenden Bioanteil beimischen, die Details dieser sogenannten Bio-Treppe will die Bundesregierung bis Dezember 2026 in einem eigenen Gesetz regeln. Dazu kommt der CO₂-Preis, der unabhängig vom GModG weiter steigt. Fachverbände weisen darauf hin, dass die verfügbaren Mengen an Biogas und Bioheizöl begrenzt sind und steigende Nachfrage die Preise zusätzlich treiben dürfte. Die vergleichsweise günstige Anschaffung einer Gasheizung sagt also wenig darüber aus, was Sie in den nächsten zwanzig Jahren für das Heizen bezahlen. Am Ziel, ab 2045 klimaneutral zu heizen, hält das Gesetz ausdrücklich fest.

Eine Neuerung betrifft speziell Vermieter: Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, soll sich künftig zur Hälfte an CO₂-Kosten, Netzentgelten und den Kosten der Bio-Brennstoffe beteiligen. Diese laufende Belastung gehört in jede Wirtschaftlichkeitsrechnung, bevor die Entscheidung für einen Energieträger fällt. Auch die staatliche Heizungsförderung wurde im Juli angepasst; profitieren sollen vor allem Haushalte mit geringeren Einkommen und Familien. Da sich die Konditionen im Detail geändert haben, lohnt vor einer Investition das Gespräch mit einem Energieberater.

Was das für den Wert Ihrer Immobilie heißt

Am Markt ändert das GModG weniger, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Käufer rechnen weiterhin nach, was ein Haus im Unterhalt kostet, und Banken beziehen den energetischen Zustand längst in die Finanzierungsentscheidung ein. Eine Immobilie mit alter Ölheizung und schwacher Dämmung wird durch das neue Gesetz nicht wertvoller, sie lässt sich nur mit weniger rechtlichem Druck weiterbetreiben. Umgekehrt bleibt ein guter energetischer Zustand ein Verkaufsargument, gerade im Berliner Südwesten, wo viele Kaufinteressenten langfristig kalkulieren.

Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, empfehle ich deshalb, den Zustand Ihrer Immobilie nüchtern einordnen zu lassen, bevor Sie einen Preis festlegen. Wie eine fundierte Immobilienbewertung abläuft und welche Schritte beim Verkauf auf Sie zukommen, habe ich auf den verlinkten Seiten beschrieben. Aktuelle Zahlen zur Preisentwicklung in den Bezirken finden Sie in meinem Marktbericht Berlin. Und wenn Sie unsicher sind, wie sich die neue Rechtslage auf Ihre konkrete Situation auswirkt, sprechen Sie mich an. Ich ordne das gern mit Ihnen ein, ohne dass daraus eine Verkaufsentscheidung werden muss.